编者按:北京写字楼租赁市场作为一个具有指标意义的全国性市场，其走势引起了各方的关注。券商中国记者近日获悉，受新冠肺炎疫情影响，二季度中小企业退租或减租现象明显，北京甲级写字楼市场空置率创10年新高，平均租金为5年低点，部分乙级写字楼租金甚至较去年下降30%~40%。

　　从第三季度开始，租金跌幅有所收窄，写字楼租赁市场稳步复苏。不少业内人士对北京写字楼租赁市场的未来走势持乐观预期。

　　空置率创10年新高，租金大幅下降。

　　据仲量联行统计，二季度北京市甲级写字楼市场活跃度减半，空置率上升至14.0%，创10年新高。同时，平均租金下降了6.8%，达到356元/平方米/月，这是五年来的低点。据戴德梁行统计，在北京五大核心商务区中，由于目前空置率较高，丽泽金融商务区租金环比下降幅度最大，高达13.3%，其次是燕莎和中央商务区，租金环比下降6.3%和5.4%。

　　今年的价格比去年便宜。国际贸易附近的写字楼一般减少两三块钱(每天每平方米，下同)，尤其是财富中心、万通中心、建外SOHO等。租金下降幅度特别大，比往年下降了30-40%。比如建外SOHO有的在高峰期租金是9.5元，现在可以租6.5元，有的特价房可以租5元以上。中央商务区(CBD)商务区一家房地产经纪公司的服务顾问李明(化名)告诉中国证券公司的记者。

　　至于租金大幅下降的原因，李明告诉券商中国记者，整个国际贸易商圈的空房太多了。今年受疫情影响，经济不是很好。所有行业都受到了影响。受影响最大的是中小企业。为了节约成本，他们从大到小或从高档换到低档，有的甚至因为无法经营而直接关闭。比如去年用了2000平方米，今年裁员50%，办公面积也减少到了1000平方米;有的现在租2000平方米8元(每天每平方米，下同)，从东三环到东四环同面积租金4元。今年中小企业换房比较多，都是为了降低成本。

　　谈到影响具影响力的行业企业时，李明告诉中国证券公司的记者：我们可以直接反映出，教育、旅游育、旅游和外国项目合作都是关闭的。在教育的上半年，基本上没有收入。再加上员工工资、租金和其他成本，它根本无法承受。此外，今年的机票非常便宜。在今年上半年，如果你不能出去，你就不能出去。从事旅游业的企业，特别是海外旅游业都做不到。

　　为了尽快提高入住率，最大限度地减少自身损失，办公楼业主为租户提供的最直接的折扣是降低租金。然而，与拥有大量小企业的B类写字楼相比，一些大型开发商的a类写字楼空置率相对较低，租金也没有下降多少。

　　CBD商业区一栋高端写字楼的租赁主管告诉证券公司中国记者：租金折扣取决于企业资质。如果资质良好，如世界500强或a股上市公司，折扣可能还可以。如果资质一般，租金将超过500元(每平方米一个月)。我们的客户基本上是世界500强企业，相对稳定，所以我们的空置率不高。最近，我们签约了两家新的大型企业，两家都是几千平方米，另一家大型企业已经扩大了1000平方米。

　　除了收回租金和减少面积的企业，还有很多企业需要扩大租金。CBRE世邦研究部负责人孙祖天在接受券商中国记者采访时表示，从第二季度开始，科技行业更加活跃，尤其是在线教育和游戏企业。由于疫情的影响，线上办公、娱乐、游戏都是好的，一些龙头企业也在扩张。

　　第三季度市场趋于稳定，行业对未来写字楼租赁市场走势预期乐观。

　　不过，从第三季度的情况来看，北京写字楼租赁市场较第二季度有所改善。

　　在过去的两个月里，有很多租客，而且房子租得很快。今年的租金很便宜，但如果你在新年后找到房子，租金肯定会上涨，李明告诉经纪公司的中国记者。

　　孙祖天还告诉中国证券公司记者，目前，整体交易量较上季度有所回升，来源主要是金融和科技企业。与此同时，租金下跌幅度较上季度收窄，市场稳步复苏。

　　至于第三季度市场比第二季度更稳定的原因，租金下降幅度有所下降，戴德良北行中国研究部主任魏东在接受券商中国记者采访时表示，第二季度市场租金大幅下降，主要是受疫情影响，整体市场需求突然变得特别疲软。租户的一些扩张需求或搬迁需求已经消失，很多原本需要搬迁的需求后来改为续租，所以整体市场活动明显下降，导致业主非常恐慌。因此，有一些灵活的政策，租赁条件明显宽松。以前业主比较注重租金水平，现在比较注重现金流，所以租金会多打折扣，保证项目结算率。但到了第三季度，整体市场趋于稳定，需求也有所上升。疫情突发事件后，市场处于市场剧烈震荡后的稳定期，因此租金下降幅度较小。

　　戴德梁行北中国研究部主任魏东也对券商中国记者表示，目前市场比第二季度稳定，租金下降幅度有所下降。

　　魏东进一步向券商中国记者分析，二季度写字楼市场租金大幅下降，主要是受疫情影响。整个市场的需求突然变得特别疲软，租户的一些扩张或搬迁需求也消失了。很多原本有搬迁需求的，后来改为续租，所以整个市场的活跃度明显下降，导致业主非常恐慌。因此，有一些灵活的政策，租赁条件明显宽松。以前业主比较注重租金水平，现在比较注重现金流，所以租金会多打折扣，保证项目进入率。然而，到第三季度，整体市场趋于稳定，需求也在上升。疫情过后，市场处于市场剧烈震荡后的稳定期，租金下降幅度变小。

　　值得注意的是，虽然北京写字楼租赁市场受疫情影响较大，但不少业内人士认为疫情不是市场疲软的根本原因，对北京写字楼租赁市场未来走势持乐观预期。

　　据我们观察，早在去年年底，写字楼租金下调、空置率上升的趋势就开始显现。然而，疫情加剧了经济增长放缓导致的供需变化。我们相信，在科技、医疗、金融等受益于疫情的新兴产业带来的动能需求的推动下，北京写字楼市场最早将在2021年底企稳。

　　仲量联行将北京写字楼租赁需求分为三类——基石需求、动能需求和从动需求。据其统计，2019年，受宏观经济下行压力突出、中美贸易摩擦升级等因素影响，北京写字楼市场动能需求拉升作用日益疲弱。当年净吸收量不足10万平方米，同比下降80%。虽然空置率上升到11.3%，但租金也停止了逐年增长，甚至首次下降了4.0%。

　　仲量联行华北研究部主任米洋预计，由于新冠肺炎疫情，今年的净吸收量将降至7.5万平方米，但目前市场面临的压力仍在可承受范围内。米扬进一步解释说:参与调查的业内人士中，只有30%将市场下滑归因于疫情，超过60%的受访者承担更多。