编者按:经济开启内循环模式;北京写字楼租赁市场走向何方?上半年，北京新兴商业区市场空置率高达31.2%。同时，下半年，新增供应量超过100万平方米的新增供应量中，近70%主要集中在新兴商业区。

　　中美贸易战叠加疫情的影响，对中国乃至全球经济造成了沉重打击。在此背景下，中国政府启动了以国内循环为主的内循环经济模式，试图通过刺激内需刺激经济发展，从而在复杂的国际国内环境中寻找新的发展机遇。在这种经济模式下，北京的写字楼租赁市场也将呈现出与以往不同的发展趋势。

　　第三产业整体下滑有亮点。

　　北区写字楼部门负责人廉峰哲表示，今年上半年北京经济面临前所未有的挑战，1月份新冠肺炎疫情直接导致经济停摆。当全国疫情刚刚初步得到控制，大部分省市逐步恢复经济活动时，6月份北京疫情反复出现，使得刚刚出现复苏迹象的经济再次跌入谷底。因此，今年1-6月，北京第三产业收入大幅下降，其中住宿餐饮业收入同比下降47.6%，娱乐业年度收入同比下降36.2%以上。然而，在第三产业的所有行业中，信息软件技术和金融行业的收入在严峻的经济形势下实现了同比正增长，而写字楼租赁和商务服务业的收入仅比去年同期下降了5%。

　　今年上半年，批发零售、金融、信息技术、租赁融、信息技术、租赁和商务服务占据前四位，总收入分别为44.8%、19.85%和11.15%。虽然批发零售收入占比很高，但这类企业对写字楼的需求一直很低，剩下的三个行业一直是北京写字楼租赁需求的主力军。虽然疫情来势汹汹，但这三个行业在北京的表现依然稳定。

　　疫情过后，北京写字楼租赁市场在经济启动的背景下呈现出一些新的发展趋势:

　　双周期经济启动下的市场新趋势。

　　新项目进入市场，需求疲软，使整体办公空置率上升。

　　2020年第二季度，随着疫情的逐步控制和企业复工复产，写字楼市场租赁交易略有回升，但上半年整体空置率仍高达16.2%，创2011年以来新高。预计今年下半年新增供应量仍将达到117万平方米左右。随着大量新增供应进入市场，写字楼市场租赁活动持续低迷，整体市场空置率可能进一步推高至20%。

　　今年下半年租金将继续下调，到2021年后将保持稳定。

　　为了尽快提高入住率，减少自身损失，写字楼业主为租户提供了更优惠的租金和更大的免租金，使北京写字楼有效净租金同比下降9.5%，达到每月358.5元/平方米，创2012年以来新低。

　　预计下半年，面对大量新供给和国内外不确定的经济环境，业主可能会继续加大租金优惠和免租力度，整体市场租金水平可能会继续呈现下降趋势，考虑到租户成本控制和市场竞争加剧的双重影响。2021年，由于疫情有效控制带来的企业经济效益提升和市场租赁需求复苏，预计租金将逐步稳定。

　　市场进一步分化，核心区域租金和空置率稳定，新兴商圈下行风险加剧。

　　今年上半年，北京新兴商业区的市场空置率高达31.2%。与此同时，今年下半年，在100多万平方米的新增供应中，近70%主要集中在新兴商业区。未来新兴商业区的市场竞争将随着大量新增供应和目前较高的市场空置率而加剧，租金也将面临进一步降低的风险。核心商业区有限的新增供应将使该地区保持相对稳定的空置率9.9%。

　　双周期经济启动需求新趋势。

　　金融、高科技互联网、专业服务业仍是未来写字楼租赁需求的主力军。

　　长期以来，金融业、高科技互联网和专业服务业一直是北京写字楼租赁市场交易的三大主要行业。上半年，三大行业交易面积之和占总交易面积的79.1%。未来，在北京服务业扩大开放、金融开放和新基础设施发展的政策鼓励下，这三大传统主要产业将继续引领北京写字楼租赁市场。

　　企业对租赁成本更加敏感，小面积写字楼租赁需求持续上升。

　　受经济下行压力影响，2019年北京写字楼市场小规模交易比例开始上升，截至2020年上半年，交易比例占交易总数的82.6%。与此同时，疫情对企业办公模式的影响将逐渐显现。为了节约办公成本，一些公司在疫情期间不得不灵活办公，家庭办公将继续作为公司办公规范。

　　内资企业成为写字楼租赁的主力军，外资企业需求持续疲软。

　　长期以来，国内企业一直是北京写字楼市场的主要交易力量，历年交易面积占60%以上。2020年上半年，比例再创新高，达到93.9%。未来，受新冠肺炎疫情全球蔓延、国内外经济形势不确定、外资企业租户审批流程长等因素影响，预计国内企业交易仍将占据市场主导地位。

　　中关村仍然是需求的主要商务区，石景山通州未来发展备受关注。

　　中关村商务区依托其独特的文化教育和高新技术人才资源优势，一直是国内IT企业和跨国公司研发总部的首选。未来三年，中关村将有一些改造项目和少量新项目进入市场，预计中关村地区租赁需求仍将强劲。

　　自北京城市副中心成立以来，通州商务区吸引了国有银行、城市商业银行、保险公司等金融企业和大型国有企业在该地区购买大型办公项目，这将对未来其他行业进入通州发挥强大的推动作用。

　　近年来，石景山商务区致力于围绕老工业区、城市更新和冬奥会的升级改造，建设成为北京西部的商务中心。未来，首钢、北京银行保险产业园等项目将在这里布局。

　　优惠政策、大面积供给、相对较低的租金和舒适的绿化环境将成为其与其他现有商业区竞争的主要筹码。

　　经济启动双循环下的供给新趋势。

　　疫情因素导致2020年新项目交付延迟，未来三年供应相对均衡。

　　核心区供应不足，未来主要供应集中在丽泽和通州地区。

　　从未来三年的供给分配区域来看，这些供给只有36%位于核心商务区，非核心商务区占比高达64%，其中丽泽和通州占比最高，分别占未来新增供给总额的35.2%和16.9%。因此，这些地区将成为未来的主要供应来源和交易地点。

　　2020-2023年，北京写字楼租赁市场新增供应量约324万平方米，其中上半年已完成36.2万平方米。受新冠肺炎疫情影响，部分项目预计下半年推迟至2021年入市。同时，参照2008年奥运会暂停影响的先例，预计部分项目将于2021年提前完成并投放市场，以避免2022年冬奥会对进度的影响。