预计减租现象将继续，未来办公楼市场租金水平将下降，从而刺激租赁交易的复苏。新冠肺炎对实体经济的影响正逐渐反映在办公市场上。

　　根据世邦魏理仕最近的一份报告，今年第二季度，北京优质写字楼市场再现供过于求，需求缺口达到38700平方米，这也是该市净吸收量连续第二季度的负值。第二季度，北京优质写字楼市场整体空置率上升至15.5%，为2010年第三季度以来最高值。

　　空置率上升的原因不仅与供应增加有关，还与需求恢复缓慢有关。受疫情影响，企业成本控制严格，扩张速度下降。其中，外国租户更加谨慎。

　　受此影响，第二季度北京办公楼租金水平继续下降。许多机构的统计数据显示，为了尽快提高结算率，尽量减少损失，业主除了为租户提供优惠租金外，还有更灵活的交付状态和更大的免租力度。但目前，市场恢复可能需要时间。

　　近十年来，租金降幅最大。

　　受经济增长放缓等多种因素影响，北京写字楼市场需求自去年以来一直低迷。根据CBRE世邦魏理仕的统计，2019年北京优质写字楼市场的净吸收量仅为12.1万平方米，是过去五年最低的。其中，甲级写字楼市场表现相对稳定，质量略差的乙级写字楼年净吸收量为-9.6万平方米，创历史新低。

　　在供应高峰和新租动力不足的双重压力下，去年北京写字楼租金下降1.4%，创2010年以来最大跌幅，其中乙级市场下降2.1%。

　　2020年，受新冠肺炎疫情影响，新增供应暂停入市。但需求也受到影响。不少机构表示，今年一季度，北京写字楼市场新租需求延期或暂时停滞，展览、体育、娱乐、贸易等行业租户面积明显减少和退租。

　　据世邦魏理仕统计，今年一季度，北京写字楼市场空置率为14.5%。

　　到今年第二季度，积压的租赁需求开始释放，写字楼市场的租赁需求回升。但由于新政供应规模仍较大，空置率进一步提高，租金也有所下降。据上述机构统计，第二季度北京写字楼市场平均租金为420.5元/平方米/月，环比下降1.2%。

　　仲量联行北京商业地产部主任张斯良表示，在疫情影响的特殊背景下，办公楼持有人更注重租金增长，而不是追求租金增长。因此，办公楼倾向于通过降价来吸引租户。

　　从行业角度看，在当前办公市场，科技产业更加活跃，特别是在线教育和游戏企业呈现积极的租赁扩张趋势;制药企业升级搬迁和租赁扩张需求也更加明显。

　　从资本类型来看，国内企业仍是市场的主力军。据仲量联行统计，国内企业占二季度北京甲级写字楼市场新需求的71%。由于预算和成本控制更加严格，外国租户更加谨慎。

　　商店市场也受到了疫情的很大影响。据多家机构统计，今年以来，北京零售店空置率提高，租金下降。其中，餐饮、母婴、教育、休闲娱乐等业态受到较大影响。

　　此外，工业物流房地产和高端酒店也受到严重打击。据仲量联行统计，今年第二季度，北京物流房地产空置率达到4.9%，创近五年新高。截至今年5月，北京高端酒店需求量同比下降71.7%，每间出租客房收入同比下降74.6%，比其他一线城市高出5-10个百分点左右。

　　完全恢复还需要时间。

　　由于疫情在第二季度反复发生，北京办公楼和商店市场的交易陷入低谷。但分析人士指出，虽然疫情已基本得到控制，但长期影响仍不容忽视。

　　CBD地区一栋办公楼的负责人告诉《21世纪商业先驱报》，最近的租金情况并不理想，意向客户明显少于前几年。他说，2019年，该项目出现了租金困难，具体原因可能是经济结构调整、增长下降和外国企业减少在中国的投资。

　　我们能感觉到的很明显，金融(主要是P2P)租户在减少，外国租户在减少。

　　办公楼和商铺市场的繁荣程度与经济形势密切相关。由于疫情对经济的影响不是短期的，办公楼和商铺市场的复苏可能需要一个过程。

　　莱坊董事、北京办公楼服务部主任朱玉民表示，国外疫情仍呈蔓延趋势，未来经济形势不确定性加剧，整体市场需求继续受到抑制。因此，预计今年下半年北京甲级写字楼市场仍将面临严峻形势，租金将承受下行压力，空置率将继续上升。

　　世邦魏理仕华北顾问张冀苏也认为，今年疫情的反复不确定性和运营成本压力制约了办公市场需求的释放。目前，租户和业主都关注续租谈判。预计降租现象将继续，未来办公市场租金水平将下降，从而刺激租赁交易的复苏。

　　在商店市场方面，由于许多租户资金规模小，抗风险能力差，早期关闭现象较为明显。即使在疫情结束后，需求也相对缓慢。

　　世邦魏理仕指出，预计未来儿童商业形式的关闭将进一步出现，未来业主的租赁压力将继续增加，降低租金或提供更灵活的租赁条款将是业主的主要选择。但总的来说，办公空置率的压力仍将在短期内存在。

　　此外，工业物流地产、高端酒店等业态的恢复也被认为需要一个缓慢的过程。