投资写字楼的核心在于计算回报率。无论是写字楼还是商铺，投资回报率的计算方法都差不多。今天小编就来计算一下安利的回报率。

　　无贷款投资办公回报率计算。

　　一般来说，写字楼的投资回报率=月租金收入*12/购房总价。比如万先生投资写字楼200平方米，总价300万元，同一区段写字楼月租金90元/平方米，也就是说万先生月收入1.8万元，年收入90*200*12=21.6万元。住房投资回报率为1.8万*12/2万=10.8%。这种计算方法相对简单，但缺点是考虑了租金和房价，而不考虑贷款和空置期。

　　细分来说，如果投资写字楼分为贷款和非贷款两种类型，投资回报率的计算方法就不一样了。下面将分为两种方法。

　　全额现金:净现值投资回报率=年租金/(店铺总价+投资资本-含税转手价)

　　抵押贷款：净现值投资回报率=(税后月租-月抵押还款)*12/(首付+总还款-含税转手价)

　　贷款投资办公回报率计算。

　　从以上例子可以看出，万先生投资写字楼的回报率可以达到10.8%。事实上，很难有这么高的投资回报率，因为大多数投资商业地产都是贷款买房，所以在计算回报率时必须考虑贷款的重要因素。

　　租金回报法公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

　　再举一个例子，万先生首付100万元，贷款60万元，按押20年，按最新商业贷款上限贷款利率。

　　所以万先生投资的办公楼回报率=(14000-4277)*12/(1万+102682)=5.76%

　　这种投资回报率的计算方法考虑了租金、价格和早期主要投资，比租金回报率分析方法更广泛，可以估计资本回收期的长度。然而，这种方法也有缺点，即不考虑早期投资，如装饰、寻找客户投资等，由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

　　综合考虑的投资写字楼回报率计算。

　　如何考虑物业费、空置期、免租期等因素，投资写字楼回报率的计算方法也会发生变化。

　　租金回报率分析法公式：(税后月租金-月物业管理费)×12/购房总价。

　　内部收益率法房地产投资公式为：累计总收益/累计总投资=月租金×投资期累计租金月数/(抵押首付+保险费+契税+大修基金+家具等其他投资+累计抵押+累计物业管理费)=内部收益率。

　　以抵押为例，上述公式不考虑利息支付和中介费用;累计收益和投资应考虑在投资期内。

　　这些投资写字楼回报率的计算方法既有优点也有缺点。在计算收益时，必须综合考虑所有支出，以便计算出更接近实际的投资回报值。